Wer sich seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, steht vor einer komplexen Angelegenheit in tatsächlicher, aber vor allem auch rechtlicher Hinsicht. Denn ein solches Vorhaben ist nicht alltäglich und wird von Verbrauchern in der Regel nur einmal in Angriff genommen:
Wer jetzt nicht sorgfältig genug ist und an den falschen Stellen spart, zahlt am Ende drauf!
Wir begleiten Bauherren und Bauunternehmer in rechtlicher Hinsicht bereits vor Abschluss von Bauwerkverträgen und sind behilflich, in jeder Bauphase die Interessen unserer Mandanten bestmöglich durchzusetzen. Weil wir im Rahmen unserer Tätigkeit als Anwälte beide Seiten – Bauherr als auch Bauunternehmer – kennen, sind wir mit unseren Erfahrungen breit aufgestellt. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass sich teurer „Ärger beim Hausbau“ vermeiden lässt, wenn Bauwerkverträge klar (und ohne Lücken) regeln, welche wechselseitigen Verpflichtungen Bauunternehmer und Bauherr eingehen; sei es der Leistungsumfang, die Fertigstellungszeiten, die Vertragsstrafen und nicht zu Letzt:
Welche Sicherheiten sind während der Bauphase und der Gewährleistungszeit vereinbart und finanziell abgesichert.
Mit unserem Ratgeber möchten wir einen Überblick für Sie als Verbraucher bereitstellen:
1. Lassen Sie Verträge vor der Unterzeichnung von einem Anwalt prüfen
In der Regel verwenden Bauunternehmer / Bauträger (die Subunternehmer mit dem Hausbau beauftragen) eine Mischung aus VOB-Bauvertrag und BGB-Werkvertrag, die sich – jede Vertragsform für sich genommen – beispielsweise darin unterscheiden, dass die VOB/B den Rücktritt (§ 323 BGB) und Schadenersatz statt der Leistung (§ 281 BGB) ausschließt, weil der VOB/B der Grundgedanke anhaftet, Bauverträge möglichst aufrecht zu erhalten (§ 5 Nr.4 oder § 13 Nr. 7 VOB/B). Schadenersatzansprüche sind zudem nach VOB/B auf den unmittelbaren Schaden begrenzt und entgangener Gewinn kann nur bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Vertragsverletzung verlangt werden oder dem Bauunternehmer ist bei Behinderung ein Anspruch auf Ausführungsfristverlängerung eingeräumt (§ 6 Nr. 2 VOB/B). Zu beachten ist auch das seit dem 01.01.2018 neue Bauvertragsrecht, mit einem speziellen Verbraucher-Bauvertragsrecht (§ 650i BGB ff.), das Verbraucher besser schützt (detaillierte Baubeschreibung; genaue Benennung des Fertigstellungstermins; 14-tägiges Widerrufsrecht).
Wir prüfen für Sie den Inhalt ihres Bauvertrages, der folgende Punkte unbedingt beinhalten sollte:
- Namen beider Vertragsparteien inklusive Anschriften,
- Benennung eines Bauleiters als ständigen Ansprechpartner und ggf. auch Bevollmächtigen,
- Bauvorhaben,
- Besonderheiten der Baustelle (z. B. Lagerplätze und Zugangswege),
- Vertragsart (z. B. Einheitspreis- oder Pauschalpreisvertrag),
- Abnahmebedingungen,
- Bau- und Leistungsbeschreibung (sog. Ausführungsunterlagen),
- Ausführungsfristen,
- Unverzügliche Mängelbeseitigung,
- Abrechnungsmodalitäten (z. B. Zwischen- oder Endzahlung),
- Zahlungsplan (Abschlagszahlungen nach Baufortschritt s. u.),
- Sicherheiten (z. B. Fertigstellungssicherheit, Gewährleistungssicherheit),
- ob bei Streitigkeiten ein Schieds- oder ordentliches Gericht entscheiden soll,
- Vertragsvorbehalte (kostenloses Rücktrittrecht),
- Datum, Unterschrift, Stempel des Bauunternehmers und,
ob z.B. die VOB/B als sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam in ihren Vertrag einbezogen wird und individuelle Zahlungsvereinbarungen zulässig sind.
Unsere Tipps:
- Prüfen Sie ihren potenziellen Vertragspartner auf dessen Bonität und verschaffen Sie sich einen Überblick über dessen Historie und Bewertungen.
- Zwar wird Ihnen ein Bauleiter als Ansprechpartner für ihr Bauvorhaben benannt, der kommt aber aus dem „Lager“ ihres Vertragspartners und wird von ihm bezahlt. Fehlt Ihnen die Sachkunde und Zeit, den Baufortschritt regelmäßig zu überwachen, engagieren Sie einen Bausachverständigen, der nur ihre Interessen wahrnimmt und zumindest wichtige Bauabschnitte überwacht.
- Klären Sie vertraglich unbedingt die Baunebenkosten! Nicht selten wird eine Baufinanzierung „schöngerechnet“, indem nicht sämtliche Kosten explizit genannt sind, aber vom Bauherrn zu tragen sind (z.B. Erdaushub).
2. Wenn die Baufirma Fehler am Hausbau macht und/oder Arbeiten nicht richtig ausführt
Im Idealfall wird ihr Eigenheim reibungslos und fristgerecht an Sie übergeben; das ist aber leider nicht immer so: Steckdosen werden falsch gesetzt, Türen sind nicht winddicht, Abdichtungen mangelhaft durchgeführt, Risse im Mauerwerk, fehlerhafte Dämmung oder es stellen sich Planungsfehler heraus, weil ihr Eigenheim „drückendem Untergrundwasser“ ausgesetzt ist und z.B. keine sogenannte „Weiße Wanne“ in ihrer Planung berücksichtigt wurde.
Sie haben ein Recht auf vertragsgerechte Leistungserbringung und Nachbesserung!
Was ist ein Baumangel?
Maßgebend für die Beurteilung ist der Bauvertrag, den Sie mit der Baufirma – ihrem Vertragspartner – geschlossen haben; dies gilt auch dann, wenn sich die Baufirma eines Subunternehmers bedient.
Ein Baumangel liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarten Arbeiten am Bauwerk nicht richtig, nicht vollständig oder nicht funktionsfähig durchgeführt wurden. Mangelhaft wurde auch dann gebaut – und hierfür bedarf es keiner ausdrücklichen Vereinbarung – wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht berücksichtigt wurden.
- Vom Vertrag abweichende Mängel sind beispielsweise solche, wenn das Haus kürzer ist als in der Baubeschreibung angegeben. Von einem wesentlichen Mangel ist auszugehen, wenn eine falsche Dachneigung vorliegt.
- Rechtliche Mängel: Das Haus entspricht z.B. nicht den aktuellen Brandschutzbestimmungen.
- Technische Mängel: Das Dach ist undicht oder Grundwasser dringt in den Keller ein.
Unser Tipp:
Grundsätzlich tragen Sie das Risiko für den sogenannten Baugrund, auf dem ihr Eigenheim errichtet werden soll. Stellen Sie dem Bauunternehmer das Grundstück zur Verfügung, auf dem gebaut werden soll, empfehlen wir ein Baugrundgutachten (Erforderlichkeit „Weiße Wanne“).
Wie ist bei Mängeln vorzugehen?
Die Mängel sind dem Bauunternehmer nachweisbar anzuzeigen und er ist aufzufordern, die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Hierfür muss eine angemessene Frist – am besten mit Datumsangabe – gesetzt werden. Behalten Sie einen angemessenen Teil der Werklohnrechnung bis zur ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung ein!
Wie richtig vorzugehen ist, regeln beispielsweise die §§ 634, 635 BGB.
Fällt ein Mangel erst nach und nicht bei Bauabnahme auf, tragen Sie als Bauherr die Beweislast dafür, dass der Bauunternehmer dafür verantwortlich ist.
Unser Tipp:
- Bedienen Sie sich bei Abnahme/Teilabnahme der Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen als Baubegleiter.
- Versuchen Sie nicht, den Mangel selbst beheben zu wollen: Sie vernichten wichtige Beweise oder verlieren Gewährleistungsansprüche.
Erfolgt keine oder keine fachgerechte Mängelbeseitigung und handelt es sich um einen erheblichen Mangel, kann der Vertrag vorzeitig beendet werden. Den finanziellen Verlust für Mehraufwendungen oder eine verspätete Fertigstellung kann als Schadenersatz (z.B. Ersatzwohnung) beansprucht werden. Sie können eine Drittfirma mit der Mängelbeseitigung beauftragen und/oder die Vergütung mindern.
Aus Beweissicherungsgründen empfehlen wir im Streitfall ein sogenanntes gerichtliches Beweissicherungsverfahren, das in den §§ 485 ff. ZPO näher geregelt ist. Der Vorteil ist der, das durch eine vorweggenommene gerichtliche Beweisaufnahme (streitschlichtendes Verfahren) gefährdete Beweismittel gesichert und Mängelbeseitigungskosten festgestellt werden und ein Zivilprozess vermieden werden kann. In einem derartigen Verfahren übernehmen wir gemeinsam mit Ihnen die rechtssichere Dokumentation der Beweise und legen diese dem Gericht vor. Das Gericht bestimmt dann einen öffentlich vereidigten und bei Gericht zugelassenen Bausachverständigen mit der Begutachtung der behaupteten Mängel.
3. Bauabnahme und rechtliche Folgen
Die Bauabnahme ist die „körperliche Entgegennahme“ des Bauwerkes (ihres Eigenheimes), mit der Erklärung, dass die Bauarbeiten beendet und das Bauwerk entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen frei von Mängeln ist. Eine Verweigerung der Abnahme ist nur bei wesentlichen Baumängeln möglich. Mit dem Datum der Abnahme (unterschriebenes Bauabnahmeprotokoll) beginnt die Gewährleistungsfrist.
Die Gewährleistungsfrist beträgt bei einem BGB-Werkvertrag fünf Jahre und vier Jahre bei einem VOB/B-Vertrag. Wird ein Mangel vom Bauunternehmer arglistig verschwiegen, gelten besondere Regelungen: Diese Frist beträgt drei Jahre ab dem Jahresende der Kenntniserlangung vom Mangel, höchstens aber zehn Jahre ab Abnahme).
Eine Abkürzung der Verjährungsfristen zum Nachteil eines privaten Bauherrn ist regelunzulässig; LG Köln, Urteil vom 07.02.2007, Az. 91 O 87/06.
Neuerungen zur Abnahme zum 01.01.2018:
Verweigert ein Bauherr die Abnahme, hat das zur Folge, dass der Bauunternehmer den Bauherren zur Teilnahme an einer Zustandsfeststellung auffordern kann (§ 650g BGB). Lässt der Bauherr diese Frist verstreichen, wird eine stillschweigenden Annahme fingiert, d.h., das Bauwerk wurde mit all seinen rechtlichen Folgen fiktive abgenommen. Vor der Neuerung war bei offenkundigen Mängeln eine fiktive Abnahme nicht möglich. Seit der Änderung des Bauvertragsrechts kann eine fiktive Abnahme auch trotz objektiver Mängel erfolgen.
Unser Tipp:
Seien Sie misstrauisch, wenn der Bauunternehmer mit einem vorgefertigten Protokoll kommt und nur noch das Zutreffende anzukreuzen ist. In solchen Fällen kann Ihnen auch ein noch so guter Anwalt in der Regel nicht mehr bei nicht festgehaltenen Mängeln helfen.
Nach Bauabnahme ist der Bauunternehmer innerhalb der Gewährleistungsfristen zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Wird eine Mängelbeseitigung verweigert, empfehlen wir aus Beweissicherungsgründen eine gerichtliche Überprüfung; im Idealfall die Durchführung eines selbständigen Beweissicherungsverfahrens gem. §§ 485 ff. BGB.
4. Sicherungsmöglichkeiten
Nach dem Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) darf der Bauherr einen Fertigstellungsvorbehalt als Vertragserfüllungssicherheit von fünf Prozent des Kaufpreises einbehalten; seit dem 01.01.2018 sind es sogar zehn Prozent des Gesamtkaufpreises. Dies dient der Absicherung von Schäden bei verspäteter Fertigstellung und Insolvenz des Bauunternehmens.
Sicherungsrechte, auf die beispielsweise zurückgegriffen werden kann:
- Erfüllungssicherheit; § 632a Abs. 3 BGB,
- Abschlag in Höhe des Wertzuwachses (Das Bauunternehmen darf nur Teilleistungen in Rechnung stellen, die dem tatsächlichen Wertzuwachs entsprechen.),
- Bauträgervertrag: es gelten die Besonderheiten der Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV),
- doppelter Mängeleinbehalt gem. § 641 Abs. 3 BGB (reicht die Erfüllungssicherheit nicht aus, kann von den voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten in doppelter Höhe einbehalten werden),
- Vertragsstrafe bei Überschreitung Bauzeit,
- Gewährleistungseinbehalt: Es sollte zusätzlich für die Dauer der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ein Sicherheitseinbehalt vereinbart werden.
Als erfahrene Anwälte stehen wir Ihnen auch in Baurechtsfragen mit unserer fachlichen Kompetenz zur Verfügung. Wir beraten Sie umfassend und pragmatisch. Vereinbaren Sie mit uns einen Besprechungstermin!
